作 者丨吴抒颖

8月31日上午，郁亮万科举行2022年中期线上业绩会。发声

郁亮：重申短期市场筑底判断

会上，行业需生万科董事会主席郁亮在谈到房地产市场形势问题时重申了其在6月股东大会上的郁亮判断。

郁亮认为，发声从短期来看，行业需生市场已经筑底，郁亮但恢复是发声一个缓慢、温和的行业需生过程。他认为市场收缩过了头，郁亮反而会积蓄自发修复的发声动能，要相信居民追求美好生活、行业需生改善居住条件的郁亮力量。

郁亮坦言，发声今年7、行业需生8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落。另一方面，7月以来，出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。

尽管如此，郁亮仍然认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

对于政策方面的问题，郁亮认为房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现，目前稳预期还存在较大挑战。但重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

郁亮说，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。

举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道等。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

郁亮：行业眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法

在回答21世纪经济报道记者关于行业波动下万科应对的问题时，万科董事会主席郁亮表示，万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，对行业来说眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。

郁亮提及，我们没做老大的时候，经常被问及能否再回行业老大，但万科在规模跟债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。

郁亮介绍称，去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

谈到近期热点“保交付”问题，郁亮强调，请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。

郁亮指出，万科自2005年就启动了万科家书的服务，定期向客户发放“家书”，报告项目进度。2021年开始，万科把工地开放工作升级为“与业主共建家园”，请客户参与到项目建设中，看进展、改问题。只要满足进场条件，所有客户都可以报名预约，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里，这一比例今后还会继续提高。

郁亮说，他近期全国走访了万科的业务和项目，结合来看对未来发展、对完成今年任务有信心的。郁亮也坦承，在当前情况之下，万科也非常大压力，还有非常多的指标表现不尽如人意，但对万科而言，需要努力平衡好，遇到问题去解决问题。

“只有不断修复，发现一个短板弥补一个短板，保持绝不躺平，保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断的跑下去，跑出健康跟跑出未来。相信一分耕耘一分收获。”郁亮表示。

对未来止跌企稳、稳中有升非常有信心

在回答21世纪经济报道记者关于市场压力的问题时，万科董事会主席郁亮认为只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。他对未来止跌企稳、稳中有升非常有信心。

股东大会后，郁亮两个月走访了35个城市，看了100多个项目。

他举了两类市场的例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。比如在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍，在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。

另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。他以万科杭州亚运村项目为例，比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。

郁亮介绍称，即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率（NOI即net operating income的首字母缩写，意为净营运收入，由经营收入减去经营成本计算得出）也达到了6%，泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

万科分拆万物云不是卖猪仔，是希望有更大的发展空间

会上，被问及万物云上市的问题时，万科董事会主席郁亮表示，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

郁亮说，对于万物云上市短期市场的估值并不是万科最在意的，更在于说它通过资本市场能够获得怎么样的力量，然后再支持它的进一步发展，这才是万科最关心的。

郁亮说，万科特别期盼万物云自己选择上市时机，在合适的时机上市以后也能够借着上市这个起点做得更好一些。

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